说起业主委员会相信对许多朋友来说都是一个无奈甚至沉重的话题。 就我本人的经历来说， 十多年来经历了三个小区， 第一个小区很早就成立了业委会， 是一群主要由外企白领发起并民主选举产生的， 但是定位不甚恰当， 业主什么事情都找业委会， 最后委员们生理心理都处于崩溃边缘， 放弃了。经过业主不懈努力， 第二届业委会又成立了， 吸取了经验教训的第二届的委员构成不再那么单一， 社会经验更加丰富， 但由于许多利益，问题纠结在一起，最后散了。 之后由于街道， 小区办方面的不信任， 第三届业委会迟迟没有成立， 最后不了了之， 小区现处于无业委会状态。 第二个小区开始的时候轰轰烈烈维权， 但是维权过后业主内部出现了分裂， 最后业委会也没有成立起来，直到现在也没有。 第三个小区很早成立了业委会， 第一届业委会委员是传统意义上的精英组成， 他们付出了巨大的努力，给物业提意见， 到物业查账，组织业主大会更换物业，之后由于一些事情业主分为两派，业委会和物业关系也非常不好， 最后几方僵持在那里， 无法开展有效工作。 其实别说业委会， 就是物业行业本身在中国就是一个相对新鲜的事物， 那些早期投身到业委会的热心业主真可以称为先驱， 他们为大家探了路， 甚至趟了雷。 业委会如此， 物业又何尝不是？曾经和有一位著名开发商的物业老总聊过，她说：“十几年前刚开始干物业的时候都不知道什么叫物业。更谈不上自己的定位， 只要是业主的事什么都管，什么都帮，现在为当时的无知无畏感到可笑。”

回到第三个小区。 小区的第一届委员们失望了，伤心了， 退出了。 又上来了一批热心业主， 改变了思想， 改变了策略， 明确了职责。目前小区已进入第四届（二年一换届）业委会， 而且现在业委会和物业合作非常愉快， 顺利。 广大业主通过业委会完全成为了园区真正的主人。 物业每年的预算都会非常详细地向业委会解释， 说明， 业委会可以提出任何合理性建议和意见， 如果业委会不同意的项目物业都会拿回去修改甚至取消。业主有任何合理化的意见和建议都可以通过业委会转达给物业， 得以实施。业委会每年会定期慰问物业的基层员工， 让他们感受到业主对他们的感谢和关怀。 物业也深深感觉到业委会的作用巨大，已经完全离不开业委会了。连最让物业头疼的提高物业费的事情， 也在业委会积极协助下做成了。

我写这篇文章的目的就是为了把自己亲身体验的有关业委会的经验和教训分享给大家。 给大家一些启示和信心， 毕竟身边已经有业主通过业委会当家做主，园区和谐， 业委会相对成功的范例。而BUPA的目的就是通过集知， 识儒， 节时， 享生活来使我们的生活，我们周围的世界变得更加美好。

以后新建的住宅项目会越来越少， 而现有物业的作用会显得越来越重要， 现在人力， 物质成本飞涨， 如果没业委会的话， 物业连提高物业费都没有可能， 这样的话只能越做越差， 越差业主就更多使用不交物业费的办法来表达自己的不满， 最后大家不是在沉默中爆发， 就是在沉默中同归一尽。OK，书归正传， 如何组建一个“成功”的业委会？

业委会人员组成很重要！等等，不都是说制度比人重要吗？是的，那是等这个组织有效运转一段时间后， 制度才会变得越来越重要，最后是制度而不是个人起到决定性的作用。　但是开始，很遗憾，还是得靠人。什么样的人成为业委会委员，乃至业委会主任就显得尤为重要。首先业委会委员必须要有奉献精神，勇于担当，不谋私利，处处以业委会委员的身份要求自己，而不能用此身份换取个人利益，凡是只站在单个角度考虑问题，甚至只为自己考虑，不能代表广大业主权益、做事说话太极端的人都不适合来做， 在任何组织如果不学会妥协， 最终什么目标也无法达到（Bupa注：这个操作难度很高！求人不如求己，希望看到这篇分享的号友们自己能冲锋在前。至少从Bupa公号自身的心得来看，从纯粹奉献分享的初心出发，收获了太多宝贵的东西，结识那么一群出类拔萃的号友，就是最大的财富。同理，如果大家为提高全体社区人员都能享受到的物业服务而勇于担当，至少能在自己居住的社区收获一群相互认可的朋友）。有的小区个别业委会委员参选动机不纯，当选之后借助业委会的平台推销保险， 窥视大修基金，还有的业委会委员公然推销自己的产品，把业委会作为自己的营销和宣传阵地，极大地破坏了业委会的内部和谐、外部形象和声誉，这一点要在候选人筛选阶段严格杜绝；业委会主任的人选更是重中之重，作为业委会的舵手，他/她一定要高瞻远瞩，把握全局，抓大放小，并且要有一定的社会交往能力、政策水平、政治智慧、任劳任怨的品德和顽强的韧劲，有时候甚至还要承担一定的压力和风险。好家伙， 这要求有点儿高哈。 这个小区的第二、三届业委会主任是一位资深律师， 具备了以上舵手的素质。 总体来说律师是业委会委员非常好的人选。

业委会内部委员们要形成合力，可以各抒己见，但是当意见产生分歧的时候一定要执行少数服从多数的原则，业委会对外的声音是一致的，是有权威性的。业委会委员的个人意见是不能代表业委会观点的，有的园区业委会委员开会时候犹如一盘散沙，你说你的，我说我的，思想集中不起来，会后哪位委员想起什么就给物业布置什么，一个人一个想法，让物业的工作无从下手，不知道听谁的好了，长此以往，业委会的威信大打折扣。

OK，业委会的委员和主任有了，下一步怎么办？　要自我定位，更重要的是要定位业委会与物业的关系！ 定好大方向。如果大方向就是要换掉现在的物业，那么在中国这个情况下，很可能只能陷入无休止的僵局，除非忍无可忍，换物业一定要慎行。

定位：业委会要摆正自己的位置，业委会是为小区业主服务的， 代表着广大业主的利益。业委会应该扮演以下三种角色：业主代言人：在凝聚了业主们的民情民意后，形成业委会的意见和建议向物业反映，本着对业主负责的态度，磋商协作解决问题；沟通的桥梁：上情下达，下情上达，是它重要的职责之一，这个桥梁角色如果发挥得好，就一定能使业主和物业互惠互利，实现双赢；业主与物业之间友好关系的润滑剂：在日常生活和工作中，业主与物业之间难免会发生矛盾与磨擦，在不违背原则的基础上，要大事化小、小事化了，除了需要双方的宽容和诚意外，业委会与邻居之间的调停与斡旋也是十分关键的，这点对于物业来说是很难做到的。

业委会与物业公司之间的关系： 业委会要实事求是看待物业的工作。有些业委会片面看待物业工作，把业委会与物业之间视为对立、对抗的关系，把物业看成是万能的、无论是否物业公司职责范围之内都要物业公司来包揽，工作中对物业的成绩不予肯定，对问题揪住不放，横加指责、气势凌人，强行指导物业工作。这种态度，无助于在业委会和物业之间建立一种协作互助的融洽关系，无助于在双方谅解的基础上达成理解，实现沟通与合作。业委会应当把物业看成是一个小区管理的合作者与共事者，互敬互谅互相理解是共事的基础。业主、业委会和物业三者应是互相配合、支持和理解的，根本不存在“你管我、我管你”，业委会代表业主的利益，为业主维权的同时，也应配合和协助好物业做好小区服务工作。如果业委会与物业的关系搞得很僵，从根本上来讲不利于园区整体发展。其结果就是大家无心工作，整天纠结于斗争中，物业公司管理园区、为业主服务的意识在削弱，业委会委员纠缠其中更是心力憔悴，工作止步不前。

如何理顺业委会与物业之间的关系:首先要依据法律法规、分清职责，明确各自的定位，其次在工作中体会双方的互补，帮助与支持，从而促进园区品质的整体提升。如果没有物业，业委会什么也做不了，因为没有了实际操作者。审视一个物业的时候，要看他的大方向，看他是不是有进取、积极的工作态度？只有参与了业委会的工作，才能深刻体会到物业的工作也是很难做的，业委会要给与体谅，相互理解、支持，有问题要讨论研究。很多事情没有业委会、物业也是很难做的。例如：搭建、催缴物业费、邻里纠纷等，这些工作物业做起来比较困难，但是业委会来说的话，对业主还是有压力的。

业委会要本着各尽其责、各司其职的原则与物业公司进行沟通，开展工作。一方面，业委会不断加强对物业服务的监督，强化职能，履行职责。另一方面，对于物业工作的困难和障碍，也给予充分理解并予以帮助。业委会坚持广大业主利益至上，在合情、合理、合法的范围内，督促提高自身的服务水平；物业公司也积极配合业委会开展工作，双方都从有效沟通、积极配合、相互理解的工作方式中受益。

人和大方向定了， 下面就是这个业委会采用的， 一些被证明行之有效的方式和方法， 供大家参考。

在当前的中国， 业委会是一个靠热心业主参与的， 相对松散的、公益的、一个业主完成自我管理、自我服务的自治组织。委员们常常干着吃力不讨好的事情， 需投入巨大时间和精力。 因此为了减轻委员们的负担， 业委会聘请了一位

专职人员做业委会助理，处理业委会的日常工作和琐碎的事情。助理不仅仅是简单的完成一些文职工作，而是要在业委会授权的情况下，既联系上下，又协调左右，既是业委会重点工作的参谋，又是业委会日常事务的“主管”，这位助理应该扮演者业委会“办公室主任”角色。总之，业委会助理最好具备一定的执行力、判断力、协调力和应变能力，当然，高度的责任心和主观能动性更是必不可少的。如果具备了这样一位助理，那么很大程度上就可以把委员们从繁琐的事务性工作中解脱出来，不会形成一种负担，才会有更多的时间考虑更有意义、更重要的工作，同时也使得业委会的工作更加高效、有序。现在业委会助理已经承担了绝大部分的日常事务， 委员们平时不用花费太多的时间和精力关注业委会的日常运作， 只是在每月例会上审阅讨论一个月来的事情。 如果委员们需要常年累月无私奉献， 经常性地处理许多具体琐碎的事情的话， 委员的热情和奉献的时间很难保持下去。 最后反而危及业委会的存在。

业委会目前在中国虽然是一个相对松散， 公益性的组织， 但一定要按照专业组织的方式运作。 除了上面所讲的， 聘用专业助理打理日常工作， 业委会也要定期举行内部会议， 以及与物业的例行会议。 每次会议都要有详细的会议记录，会议会把上次例会的工作落实反馈，并且安排下一步的工作计划。业委会每个月或者每季度会向业主做一次工作汇报，通报业委会的工作状况；每年的工作总结和资金使用情况业委会都做成彩色折页的形式向给业主汇报。这样，业主随时都能够了解业委会在做什么，又做了些什么。业委会的工作是公开、透明、接受业主监督的。只有这样， 业委会的工作才能得到广大业主的理解与支持！

业主们因为各种原因拒缴物业费也是许多小区令人头疼的一件事。 物业没有足够经费运作的话， 服务品质会越来越低， 越低就会有更多的业主进行抵制， 这就形成了一个恶性循环， 其实最后的结果是双输。但是在没有业委会的小区里， 没有什么力量能打破这个恶性循环。 这个小区原来也有许多业主拖欠， 拒缴物业费。 业委会和物业开会对每一户拖欠物业费的业主进行了情况分析， 发现其中绝大部分都是由于开发商遗留的问题造成的。 业委会认为开发商方面的瑕疵不应成为拒缴物业费的理由。 尽管和大部分中国的小区一样， 这里的物业和开发商隶属一个公司， 但是开发商是建房的， 而物业只是业主聘请来的管家， 想想自己家总不能让管家去负责处理建筑工人遗留的瑕疵吧。 因此业委会多次向拖欠物业费的业主阐明这个道理， 建议他们与开发商进行法律交涉，支持他们索赔。但是不应拖欠的那些与物业工作好坏无关的应缴物业费。 如果没有正当理由拒不缴纳的， 请物业将其告上法庭。 最后物业在业委会的支持下， 真的起诉了几位业主， 全部胜诉， 之后的大部分欠费业主都在物业发律师函的时候就缴纳了拖欠的物业费。业委会一共协助物业追缴了几百万的物业费，现在物业费的缴纳率几乎是100%。 有了充足的物业费， 物业更加精心敬业工作， 业主更加满意， 不再有任何理由拖欠物业费， 良性循环就形成了。

私搭乱建也是困扰许多小区的顽疾。 这个小区也不例外。 第二届业委会成立后， 业委会的主要任务就是严控搭建。 除非非常合情合理的， 如封门廊， 其他“过份“的搭建一律不允许，而且就是符合规范的搭建也要经过四邻书面同意， 物业审核， 业委会和物业例会上业主亲自拿出图纸和效果图， 一一向委员们解释说明并并签字承诺严格按照批准的方案进行。 如有任何违反， 业委会就自动将业主起诉到法庭。

业委会委员和业委会助理毕竟不是专业的物业管理工作人员，也没有大量的时间实地监督物业的工作。那么如何能够及时发现物业管理中的不足，监督其改正，保持园区的良好品质呢？业委会聘用了第三方物业服务监理员，主要针对物业的安保、保洁、绿化、工程等服务工作质量进行明察暗访、从而促进物业工作水平的提高，为业主提供高品质的生活环境。物业服务监理员在明察暗访中，也发现了不少问题，也为业委会许多决策提供了有效、可靠地依据。物业服务监理员每月将所查到的内容及时上报业委会并与物业沟通整改，从复查的情况来看，物业服务质量有明显改善，物业服务监理员的作用还是很明显的。

园区是个大家庭，业委会把业主的关怀传递到每一位为园区服务的工作人员。有的物业员工为了坚持原则，维护园区整体利益，遭到了业主的不礼貌行为，依然尽职工作，业委会首先肯定其行为，感谢其为园区工作委屈自己身心健康的做法，让员工感受到“自己不是一个人在奋斗”，并切身体会到身后有广大业主的依靠和温暖，业委会还为其发放慰问金，让员工感受到自己的委屈没有白受，使其能重拾工作信心，保持对工作的热情；每年春节、中秋，业委会的走访慰问更是必不可少的，它拉近了业主与物业、员工的距离，使物业员工感受到了园区大家庭的温暖，真切的感受到了园区大家庭的温暖和祝福，以满腔的热情投入到中工作中去。

现在这个小区的第四届业委会在顺利高效地运转着，但之前业委会和业委会委员们也经历了无数的酸甜苦辣咸。 所有小区遇到的问题这里都遇到了， 但委员们团结一致， 在广大业主的支持下， 物业的协助下一一度过了难关。我认为世界上绝大多数的问题和矛盾都是由于沟通不畅而引起的， 而业委会最大的作用就是让所有利益攸关方（广大业主， 业委会和物业）有一个充分理性沟通的平台。最近听了一位国际学校校长阐述了学校家长教师联合会（PTA）的作用，很受启发。虽然说的是PTA， 但我认为也非常适用于业委会。 他认为PTA的作用就是一个3C原则Communication （沟通）, Collaboration （协作） and Community（社区）。 只要所有利益攸关方能在业委会这个平台上理性沟通， 建立互信后，各方共同积极协作去解决问题，就一定能创造出一个美好的社区！我认为在一个小区里业委会可绝对不是可有可无， 没有业委会的小区的就像是永远埋着一颗定时炸弹，朋友， 考虑下小区的业委会吧， 为了自己的财产保值， 增值， 不管怎样， 先从沟通开始吧！

来源：Bupa

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