前日下午，南天一花园小区业委会组织召开第十七次业主大会，会议表决通过了两项创新之举，即修改《南天一花园业主大会议事规则》，增加“业主大会会议投票表决时未参加投票的业主，其投票权计入已表决的多数票”，同时修改与中航物业公司签订的《物业服务合同》，增设“小区的物业服务费由业主向业主大会交纳，再由业主大会拨给物业公司使用”条款。消息传出后，整个物管行业沸腾了。

南天一花园业委会两项创新之举引多个小区学习

调整投票方式　是为降低表决门槛

针对上述表决事项，南天一花园业委会一个月前开始张贴公告，12月7日起在小区挨家挨户发放表决书，投票工作同时启动。前日召开的业主大会现场会议主要是按规定履行开箱验票、公布结果等程序。

小区重大事项需要投票决策时，不参与投票的业主被默认为“随大流”，这样做有无相关法律法规作为支撑?面对南都记者的提问，南天一花园业委会主任、今年78岁的范国振从随身携带的布包里拿出一本厚厚的法规材料，翻到其中一页画有红笔标注的部分，上写“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”。该条款出自住建部2009年出台的《业主大会和业主委员会指导规则》中的第二十六条第二款。

相关法律法规早在2009年出台，知道和了解的人少之又少。南都记者昨日先后采访福田、罗湖13个小区的业委会成员以及业主，九成受访者表示没听说过上述法规。

“我们这样做是为了降低投票表决时的门槛，也希望在全市起个带头作用。”范国振说，按照相关规定，小区成立业委会、上调物管费、动用房屋专项维修资金等重大事项都须召开业主大会进行投票表决，且对有效决议的票数和票权数有严格要求。现实情况是，全市绝大多数小区业主参与投票的积极性不高，导致需要全体业主投票解决的问题很难推动。

南天一花园的做法引来其他小区业委会的关注。成女士是福田区长城一花园业委会的委员，当天她专程赶到南天一花园业主大会现场学习和观摩。“今天来一趟感觉受益匪浅，回去后我们将考虑效仿南天一花园做法，调整投票方式。”成女士说。

据成女士介绍，为缓解小区车位少停车难，一周前，该小区业委会组织召开业主大会，就小区连廊改造为停车场一事征求业主意见。由于小区租户较多，总共911户业主，参与投票的有579户，同意票数虽占与会人数过半，但票权数未达到法定要求，决议最后未通过。“如果按照南天一花园的做法，我们的决议就生效了。”成女士表示。

对于南天一花园的创新做法，素有“中国物业管理第一人”之称的陈之平表示，此举对于业主自治起着积极的作用，可以倒逼那些对小区重大事项漠不关心的业主参与业主大会，行使自己的权利。持相同观点的还有深圳市物管协会常务副会长兼秘书长曹阳，“对于投票表决难这个老大难问题的解决会有所促进。”曹阳说。

避免重复纳税　物管费先交业主大会

南天一花园小区业主大会此次表决通过的另一创新之举是改变物管费的交纳方式。“以前物管费都是直接交给物业管理处，今后将先交给业主大会，再由业主大会拨给物业公司使用，这样可以避税。”范国振说。中航物业公司每年要从该小区的收入中提出24 .38万元上交纳税，在他看来，这属于重复上税，极不合理。

“举个例子，家中雇了保姆，给保姆的工资需交税，但给保姆买菜购物的钱是不用上税的，因为菜售价和物品售价中已含税。”范国振强调，小区里清洁、保安、维修、电梯、设备等开支费用中都包含了税金，税务部门却还要再向企业征收24 .38万元税金，企业无法改变现行局面。“若改为业主大会向业主收取物业服务费，就不存在企业行为，避交的24 .38万元税金可以投入小区的改造和建设。”范国振表示，为了打消业主的疑虑，该笔费用由业委会和物业管理处共管。

“确实存在重复上税，早些年我们和税务部门提出过这个问题，但对方未采纳我们的意见。”深圳一家物管企业负责人表示，在酬金制下，物业服务企业管理的物业小区资金的所有权归属于全体业主，物业服务企业只是依物业服务合同对资金进行代收代支的管理，不属于营业性收入，所以不该按全额交纳营业税。“物业服务费中应征收营业税的只是物业企业提取的10%的佣金这一项。”该负责人称。

看似对小区业主有利的一项改革，却存在一些争议。“任何表决的前提是必须合法合规，在改变物管费交纳方式这个问题上，业委会事先并没有与我们沟通，至于它的合法性，我不便发表过多观点，公司方面会介入。”南天一花园管理处负责人称。范国振则表示，“已经跟中航物业公司高层沟通过，他们表示支持。”

据了解，北京部分小区也在开展类似尝试，前提是业主大会具有法人资格，而南天一花园业主大会目前并没有法人资格。陈之平认为，此举虽然可以避税，但资金监管要做到位，必须落实责任人。

“深圳正在起草相关文件，准备赋予业主大会法人资格。”曹阳介绍，业委会代收物管费的做法在香港和台湾早些年已经存在。

范国振说，因为有一个交接的过程，物管费交纳方式改变的决议预计明年上半年才能执行。

解读“随大流”合规否?

“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”———住建部2009年版《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款

积极否?

此举对于业主自治起着积极的作用，可以倒逼那些对小区重大事项漠不关心的业主参与业主大会，行使自己的权利。———素有“中国物业管理第一人”之称的陈之平这样表示

两问“物管费”

有资格?

业主大会先收物管费，前提是具有法人资格。南天一花园业主大会目前没有法人资格。据介绍，深圳正在起草相关文件，准备赋予业主大会法人资格。

能监管?

资金如何才能做到监管到位?陈之平认为必须落实责任人。

范国振表示，为了打消业主的疑虑，该笔费用由业委会和物业管理处共管。

记者观察

别再做“沉睡”的业主

小区成立业委会，需要业主投票;“管家”上调物管费，需要业主投票;可以说，小区内任何重大事项，都需要业主投下手中宝贵的一票。现实情况是，相当一部分业主对小区公共事务漠不关心，即不参与投票，也不委托他人帮忙投票。

对于上述普遍存在的现状，南天一花园业委会想出一个好办法。不参与投票是吧?那就算你“随大流”。过后不要抱怨自己“被投票”，因为法律法规允许这样做。有一点令人不解，2009年就已经出台的法规，倘若不是南天一花园业委会主任范国振发现，这个法规还要沉睡多久才能派上用场?

当然，不是所有业主和业委会成员都能做到像范国振那样，天天乐此不疲地研究相关法律法规，但这种坚持学习的精神值得敬重。现在，法律法规找出来了，能否在短时间内解决“投票表决难”的问题还不好说，但起码可以倒逼越来越多的业主参加到小区公共事务中，毕竟，小区事务与自身利益相关。